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Anwaltskanzlei Kiehm Tel. 089- 3233620 |
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Rechtsanwalt Christof Kiehm Theatinerstr.29 80333 München |
Mietrecht:
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kleine
Urteilssammlung:
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kleine Urteilssammlung:
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Allgemeine Hinweise zu diesen Urteilen siehe ganz
unten:
BGH III ZR 387/04: Bei
Kauf von Eigentumswohnung unter Vermittlung des Verwalters iSd des
Wohnraumgesetzes WEG kein Verstoß gegen das Wohnraumvermittlungsgesetz WoVermG
(nicht amtlicher Leitsatz).
Mehrere
Eigentumswohnunen waren an einen Interessenten verkauft worden, dabei erhielt
der Verwalter der Eigentumswohnungsanlage Vermittlungsprovision. Hinterher forderte der Käufer die gezahlte
Provision zurück und berief sich dabei auf den Grundsatz unzulässige
institutionalisierte Interessenskollision. Gemeint ist damit, dass
Maklerverträge unwirksam sein können, wenn -stark vereinfacht ausgedrückt- der
Makler indirekt auf einer der beiden Seiten steht; bspw. ein Geschäft für eine
GmbH makeln will, deren Anteilseigner er ist. Der BGH entschied aber, dass zu
den Aufgaben eines Verwalters einer Eigentumswohnungsanlage nicht der Verkauf
gehöre. Deshalb läge auch keine Interessenskollison vor, folglich konnte der
Erwerber seine Provision nicht zurückfordern.
Auch
ein Verstoß gegen das Wohnraumvermittlungsgesetz WoVermG läge nicht vor. Eine
analoge Anwendung lehnte der BGH ab. (Analog = eine Vorschrift wird auf einen
Fall angewendet, für den sie dem Wortlaut nach eigentlich nicht gilt).
Hintergrund
WoVermG: Dieses Gesetz regelt die Vermittlung von Wohnraum zu Mietzwecken
genauer. Insbesondere verbietet es in § 2 II Nr.2 die Erhebung einer Provision,
wenn eine Mietwohnung vom Eigentümer der Wohnung, Verwalter u.ä. vermittelt
wird. Im vom BGH entschiedenen Fall ging es aber nicht um die Provision für
einen gemakelten Mietvertrag, sondern um einen Kaufvertrag.
BGH VIII ZR 360/03:
Schönheitsreparaturen in starren Zeitabschnitten unzulässigen (nicht amtliche
Kernaussage des Urteils)
Beim
Abschluss eines Mietvertrages legte der Vermieter wie in aller Regel auch seine
AGBs zugrunde –das „Kleingedruckte“. Darin war vorgesehen, dass der Mieter die
Schönheitsreparaturen übernimmt und zwar in bestimmten zeitlichen Abstände. Der
BGH sah darin einen Verstoß, zwar kann der Vermieter grundsätzlich aufgrund
einer solchen Vereinbarung vom Mieter die Durchführung von
Schönheitsreparaturen in bestimmten zeitlichen Abständen verlangen, es muss
aber zumindestens eine Ausnahme vereinbart werden, dass dies nicht dann gelte,
wenn keine Abnutzung vorliegt und damit kein Bedarf.
Anmerkung:
die Entscheidung des BGH ist nicht neu, sondern entspricht langjähriger
Rechtsprechung; in der Sache selber ging es auch nur indirekt um die Thematik
starrer Schönheitsreparaturklauseln.
BGH VIII ZR 114/04:
Thematik: 6-monatige Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen des
Vermieters.
Im
Mietvetrag war vorgesehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt.
Als er aus der Wohnung auszog forderte ihn der Vermieter auf diese
durchzuführen. Da der ehemalige Mieter aber nicht handelte, ließ der Vermieter
die Reparaturen selber durchführen und schickte dem ehemaligen Mieter die
Rechnung. Schließlich erhob er Klage; dies geschah mehr als sechs Monate nach
Auszug aus der Wohnung. Dagegen erhob der Vermieter die Verjährungseinrede. Der
BGH gab dem Mieter Recht und wies die Klage des Vermieters ab.
Streitentscheidend
war die Frage, ob die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist nur den sog.
Primäranspruch erfasse, also die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch
den Mieter selber, oder auch Sekundäransprüche, d.h. Kostenersatz, wenn sich der
Mieter weigert.
Leider
hat der BGH diesen Fall nur mit einer komplizierten für den Nichtjuristen kaum
erklärbaren rechtsdogmatischen Konstruktion begründet, auf die hier nicht
eingegangen werden kann. Vom Ergebnis mag die Ansicht des BGH durchaus
vertretbar sein, wenngleich natürlich sechs Monate eine sehr kurze Zeit sind.
Für den Mieter hat dies aber den Vorteil, dass er sechs Monate nach dem Auszug
in der Regel davon ausgehen kann, dass vom Vermieter keine
Schadensersatzansprüche mehr kommen. Es ist allerdings möglich, dass der
Vermieter seine Klage erst ganz zum Ende der Frist einreicht und dass dann noch
gewisser Zeitraum vergeht, bis der Mieter von der Klage erfährt.
Hintergrund Verjährung: Wichtig
ist, dass bis zum Ablauf der Verjährungsfrist ein Anspruch gerichtlich geltend gemacht
werden muss, also in der Regel Erhebung der Klage oder Mahnverfahren. Es ist
nicht ausreichend dem Schuldner nur eine Rechnung oder Mahnung zu schicken.
Ebenso wenig sollte man sich auf vermeintliche Beschwichtigungen des Schuldners
verlassen, er werde schon bezahlen. Dies kann zwar im Einzelfall die Verjährung
hemmen; aber nicht nur aus Beweisgründen steht man auf der sicheren Seite, wenn
vor Ablauf der Verjährungsfrist gerichtliche Schritte eingelegt werden.
BGH ZR 162/01:
Schadensersatz
bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Der
Mieter war so stark in Zahlungsverzug geraten, dass ihm darauf hin der
Vermieter außerordentlich (fristlos) kündigen konnte. Er verlangte nunmehr vom
Mieter den Ersatz der Miete, die er noch erhalten hätte, wenn das
Mietverhältnis eine ordentliche Kündigung mit Frist erfolgt wäre. Der Mieter
berief sich darauf, dass der Vermieter die Wohnung anderweitig hätte vermieten
können.
BGH
entschied nunmehr, dass bei einer berechtigten fristlosen Kündigung wegen
Zahlungsverzug, der Vermieter Schadensersatz verlangen kann als Ersatz für die
entgangenen Mieteinnahmen. Er entschied auch, dass der Vermieter keinen oder
nicht den vollen Schadensersatz verlangen kann, wenn er nicht für eine baldigte
Weitervermietung sorgt; ansonsten sei von einer dem Geschädigten
Vermieter obliegenden Schadensminderungsobliegenheitsverletzung
auszugehen. Für die Verletzung der Schadensminderungsobliegenheit sei
allerdings der Mieter in der Beweislast und diese sei im konkreten Fall nicht
erfüllt.
Hintergrund Schadensminderungsobliegenheit:
Auch der Geschädigte muss grundsätzlich, dass ihm zumutbare tun um den Schaden
zu mindern und nicht noch größer werden zu lassen. Tut er dies aber nicht, so
muss er sich quasi Mitverschulden zurechnen lassen und kann nicht
den vollen Schadensersatz verlangen.
KG 8 U 66/04 (Kammergericht Berlin):
Kündigungsrecht des Vermieters wegen Nichtzahlung
der Kaution, Verwirkung
Wie
bei einem normalen Mietvertrag auch war vorgesehen, dass der Mieter eine
Kaution zu zahlen hat. Auch nachdem das Mietverhältnis begonnen hatte, zahlte
der Mieter nicht; der Vermieter forderte den Mieter zwar zu Anfang noch auf,
sah dann aber davon ab.
Der
Mieter geriet dann mit der Miete zunehmend in Rückstand, er einigte sich
schließlich mit dem Vermieter die rückständige Miete ratenweise abzuzahlen; der
Mieter gab darüber sogar ein notarielles Schuldanerkenntnis ab. Als er mit
diesen Raten aber in Rückstand geriet, verlangte der Vermieter nunmehr auch
noch die Zahlung der Kaution, er mahnte den Mieter ab. Als keine Zahlung
erfolgte, erklärte er die außerordentliche Kündigung. In der Zeit dazwischen
ca. zwei Jahre hatte der Vermieter die Kaution überhaupt nicht mehr verlangt.
Das
Kammergericht gab dem Vermieter Recht. Dass die Nichteinzahlung der Kaution an
sich einen Kündigungsgrund darstellen kann, ist vollkommen unstreitig. Hier
bestand allerdings die Besonderheit, dass über einen längeren Zeitraum der
Vermieter dies hingenommen hat. Deshalb hat sich der Mieter auf den Einwand der
Verwirkung berufen. Das Kammergericht war allerdings anderer
Ansicht. Die Verwirkung setzt zum einen das Vergehen eines längeren Zeitraumes
–Zeitmoment-
voraus und zum anderen muss der Anspruchsschuldner aufgrund des Verhaltens des
Anspruchsgläubigers vertrauen dürfen, dass dieser sein Anspruch nicht mehr
geltend macht –sog. Vertrauensmoment. Allerdings muss der
Schuldner sein berechtigtes Vertrauen darlegen und beweisen können, was hier
nicht geschehen ist. Im Gegenteil dadurch, dass er erneut seinen Zahlungen in
Rückstand geraten ist, musste er damit rechnen, dass nunmehr auch der Vermieter
die Kaution noch/wieder als Sicherheit
haben will.
Anmerkung:
Dem Urteil liegt ein sehr komplexer seitenlanger Sachverhalt zugrunde, der hier
nur stark vereinfacht zusammen gefasst werden konnte. Bei dem Einwand der
Verwirkung handelt es sich um sog. Billigkeitsrecht, der im Gesetz nur ganz
allgemein fixiert ist. Es gibt keine genaue gesetzliche Regelung, wann
Verwirkung besteht und nicht; es ist letzlich vor allem ein Wertungsfrage und
damit wiederum eine Frage der Argumentation, ob schon ein ausreichender
Vertrauenstatbestand geschaffen wurde.
Da
bis zur Schuldrechtsreform
von 2002 noch zum Teil sehr lange Verjährungsfristen galten –30 Jahre; kam
es nicht selten vor, dass einem Gläubiger der seinen Anspruch erst nach vielen
Jahren geltend machte, unter Verweis auf die Verwirkung sein Anspruch
abgesprochen wurde.
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Allgemeine Hinweise zu diesen Urteilen
Es
handelt sich nur um sehr kleine Auswahl von Urteilen, die aus Sicht des
Autors/Rechtsanwalt besonders interessant erschienen ausgewählt zu werden.
Aus
diesen Urteilen sollte der wesentliche Inhalt auszugsweise in einer für den
Nichtjuristen/Laien möglichst verständliche Sprache aufbereitet werden. Dabei
konnte es mitunter nicht ausbleiben, dass die hier verwendeten
Begrifflichkeiten von den (gesetzlichen) Fachausdrücken abweichen oder sie in
einer anderen Form verwendet werden. Beispiel: wenn bei einer Pkw-Veräußerung
von Vorbesitzer gesprochen wird, so ist dies eigentlich juristisch ungenau;
gemeint ist der Vor-Eigentümer; der Eigentümer ist in aller Regel auch zugleich
der Besitzer, muss es aber nicht sein, wenn bspw. der Pkw von ihm vermietet wurde.
Ebenso
musste teilweise der Sachverhalt vereinfacht werden, soweit für die rechtliche
Aussage unbedeutend. Beispiel: bei einem Unfall bei dem es nur um die
Schuldfrage ging, wird von Schädiger gesprochen, tatsächlich wurden aber die
Erben des Schädigers verklagt, weil der Schädiger selbst bei dem Unfall ums
Leben gekommen war.
Bei
Urteilen ist außerdem zu beachten, dass es in Deutschland kein sog.
Richterrecht gibt; d.h. den obersten Gerichten BGH, BVerfG BVerwG u.ä. steht es
frei jederzeit ihre eigene Rechtsprechung zu ändern. Mitunter kann es auch dazu
kommen, dass die höchsten deutschen Gerichte bei fast identischen Sachverhalten
zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen; mitunter weichen teilweise sogar die
einzelnen Senate/Abteilungen der Gerichte untereinander ab. Vielfach lässt sich
bei vermeintlichen Grundsatzentscheidungen oftmals nicht erkennen, ob es sich
dabei tatsächlich um „echte Grundsatzentscheidungen“ handelt oder quasi nur um
eine Art „Ausreißer“, dem das Gericht in weiteren Entscheidungen nicht mehr
folgt.
Soweit
die Quintessenz des Urteils in der Überschrift o.ä. vorweggenommen wurde,
handelt es sich regelmäßig nicht um den amtlichen Leitsatz, sondern nur um eine
für den Nichtjuristen/Laien möglichst verständliche Vereinfachung in Schlagworten.
Beachten
Sie im übrigen die allgemeinen Webseitenhinweise-Haftungsausschluss
die auch für die auf diesen Webseiten ausgewählten Urteile gelten.