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Anwaltskanzlei Kiehm Tel. 089- 3233620 |
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Rechtsanwalt Christof Kiehm Theatinerstr.29 80333 München |
Mietrecht:
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Mietnebenkosten:
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Mietnebenkosten:
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Nebenkosten als zweite
Miete
Mietnebenkosten
werden heute leider vollkommen zu Recht als zweite Miete bezeichnet. Dies liegt
größtenteils daran, dass in den letzten Jahrzehnten ein fast schon
hyperinflationärer Anstieg von kommunalen Abgaben u.ä. zu verbuchen ist;
Müllentsorgungsgebühren, Abwassergebühren u.ä. Und auch wenn sich an dieser
Grundsituation leider wenig ändern lassen wird, so hat es doch jeder Mieter
selber in der Hand durch entsprechende Überprüfung zu verhindern, dass er noch
zu Unrecht mehr Nebenkosten bezahlt als ohnehin schon nötig.
Wer muss Mietnebenkosten
bezahlen ?
Im
Prinzip muss jeder Mietnebenkosten bezahlen. Allerdings ist es vor allem bei Altmietverträgen
noch weit verbreitet, dass die Nebenkosten nicht separat abgerechnet werden,
sondern als Festpauschale
an den Vermieter zu zahlen ist. Diese Festpauschale ist Teil der monatlichen
Miete. Es bleibt dem Vermieter unbenommen bei steigenden Mietnebenkosten auch
die Miete zu erhöhen; allerdings sind dann wie bei jeder anderen Mieterhöhung
auch die gesetzlichen Grenzen zu beachten, insbesondere die sog. Kappungsgrenze.
In
den übrigen Fällen trägt der Mieter die Nebenkosten separat zur Nettokaltmiete.
Üblicherweise muss er im Voraus Abschlagszahlungen zahlen. Am Ende findet dann
eine Abrechnung statt und der Mieter muss meist eine Nachzahlung leisten, nur
selten wird ein Guthaben ausgezahlt.
Allerdings
werden von vielen Vermietern die monatlichen Abschlagszahlungen auch deutlich
zu niedrig angesetzt, so dass sich teure Nachzahlungen nicht vermeiden.
Tipp:
wenn Sie einen neuen Mietvertrag abschließen, seien Sie vorsichtig mit den dort
angegebenen
Abschlagszahlungen; die tatsächlich anfallenden Nebenkosten können
teilweise mehr als doppelt so hoch sein. Fragen Sie im Zweifel Ihren Vermieter,
wie hoch die letzten Nachzahlungen Ihres Vormieters waren; oder kalkulieren Sie
einmal wieviel Nebenkosten Sie in Ihrer alten Wohnung umgerechnet je
Quadratmeterzahl gezahlt haben und rechnen dies auf Ihre neue Wohnung um.
Was sind umlagefähige
Nebenkosten ?
Welche
Arten von Nebenkosten der Vermieter umlegen darf, hat der Gesetzgaber in der
sog.Betriebskostenverordnung geregelt, diese hat die sog. zweite
Berechnungsverordung ersetzt, die allerdings nachwievor noch für
„Alt“mietverträge gilt, d.h. für Verräge vor dem 1.1.2004. Wobei es allerdings
inhaltlich nur geringe Unterschiede gibt.
Nach
dieser neuen Betriebskostenverordnung dürfen folgende Sachen umgelegt werden
(kalte Nebenkosten):
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-Abwasser |
-Grundsteuer |
-Sonstiges bspw.
Sauna, Swimmingpool |
|
-Antenne /
Kabelanschluss |
-Hausmeister |
-Straßenreinigung |
|
-Beleuchtung |
-Hausreinigung |
-Ungezieferbekämpfung |
|
-Eichkosten |
-Müllabfuhrt |
-Versicherung
gegen Elementarschäden |
|
-Fahrstuhl |
-Sach- u.
Haftpflichtversicherung |
-Wascheinrichtung |
|
-Gartenpflege |
-Schornsteinreinigung |
-Wasser |
Dagegen
dürfen insbesondere nicht umgelegt werden die Kosten für Verwaltung und
Reparaturen. Dabei kann im Einzelfall die Abgrenzung sehr schwierig sein, so bspw.
dann, wenn ein Hausmeister neben umlagefähigen Arbeiten –bspw. Gartenpflege,
Ungezieferbekämpfung- noch kleinere Reparaturen selber vornimmt. Ebenso wird
leider immer wieder versucht, Verwaltungskosten wie bspw. Portokosten auf den
Mieter umzulegen.
Was für Daten müssen in
der Abrechnung enthalten sein ?
Alle
in der Abrechnung enthalten Kosten müssen nachvollziehbar und übersichtlich
sein, außerdem müssen enthalten sein
-der
Abrechnungszeitraum
-die
Berechnung des Kostenanteils für den jeweiligen Mieter
-die
Verrechnung mit den Vorauszahlungen
-der
Verteilerschlüssel nach Wohnungsgröße –Quadratmeterzahl- oder Anzahl der
Bewohner
-die
Zusammenstellung der Gesamtkosten
bis wann muss die
Nebenkostenabrechnung erfolgen ?
Nach
dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet innerhalb von 12 Monaten nach Ende des
jeweiligen Abrechnungszeitraums, tatsächlich eine Abrechnung zu erstellen und
dem Mieter mitzuteilen. Versäumt er dies schuldhaft, so ist jedenfalls eine Nachforderung
ausgeschlossen. Deswegen sollten Sie darauf achten, wann genau Sie die
Nebenkostenabrechnung erhalten, haben, schreiben Sie sich unbedingt das Datum
auf, wann Sie den Brief im Briefkasten gefunden haben. Das im Schreiben selbst
angegebene Datum ist unerheblich; ja es soll sogar Fälle geben, in denen
absichtlich das Datum zurückdatiert wurde um nicht den Verdacht
einer zu späten Abrechnung aufkommen zu lassen.
bis wann muss ein Mieter
Einwendugen erheben ?
Nach
dem Gesetz erst binnen 12 Monat nach Erhalt der Abrechnung; diese Frist sollte
allerdings nicht bis zum Ende ausgeschöpft werden. Unabhängig von der Frage, ob
sich eventuell schon aus anderen Gründen Nachteile ergeben können, darf der
Vemieter leider nicht ganz zu Unrecht von fehlender Ernsthaftigkeit ausgehen,
wenn erst auf den letzten Drücker noch Einwendungen erhoben werden. Im
schlimmsten Fall kann sogar Verwirkung angenommen werden.
was sind die häufigsten
Abrechnungsfehler ?
Häufig
sind aber die einzelnen Abrechnungsposten als solches vollkommen fehlerfrei.
Vielmehr gibt es dagegen Mängel bei falschen Verteilungsmaßstäben, bspw. wenn zu
Unrecht nach Flächenmaß einer Wohnung abgerechnet wird, statt nach Kopfzahl
bspw bei Fernsehantennenkosten, weil die Quadratmeterzahl nichts mit der
Nutzung der Antenne zu tun hat. Auch dies ist von der Rechtsprechung genauer
präzisiert worden.
Ebenso
kommt es öfters zum Streit, weil der Vermieter überteuert wirtschaftet. Er ist
nach dem Geetz verpflichtet den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten; er
darf also bspw. nicht das Treppenhaus dreimal in der Woche reinigen lassen,
wenn einmal vollkommen ausgereicht hätte.
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